瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

本店営業部立野です。とうとう施工されますね。契約不適合適任、、、。

仲介会社さんや事業主さんはしっかりと物件状態把握と説明をしないといけませんね。

私が感じる契約不適合責任とは一言で言うと「買主保護」と「不動産業者の調査努力向上」とかなと思います。どうしても防げない隠れた瑕疵は仕方ありませんが、、、。

瑕疵担保責任

責任の性格→法的責任、契約責任説あり

対象→特定物のみ

瑕疵の範囲→隠れた瑕疵、原始的瑕疵

売主の責任→無過失責任

損害範囲→信頼利益のみ

対抗措置→契約解除、損害賠償請求

契約不適合責任

責任の性格→契約責任=債務不履行責任に統一

対象→特定物・非特定物問わず

瑕疵の範囲→隠れた瑕疵であるかは問わず、契約履行時までに瑕疵

売主の責任→損害賠償は過失責任

損害範囲→信頼利益だけではなく履行利益も含む

対抗措置→契約解除、損害賠償請求、完全履行請求、代金減額請求

つまり契約不適合責任とは、、、

改正民法の条文上、「目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」に発生する責任であることから「契約不適合責任」と呼ばれています。

●種類に関する契約不適合

●品質に関する契約不適合

●数量に関する契約不適合

全て契約不適合責任となります。

買主が売主に請求できる範囲

①追完請求

例　引き渡した商品の修理の請求が、または不具合がない商品の引き渡し請求（代替品の引き渡し請求）

②損害賠償請求

例　損害が発生した場合は損害賠償請求が可能

③代金減額請求

例　購入代金の減額の請求　※代金減額請求ができるのは追完を請求したが売主が応じない場合

④契約解除

例　契約を解除して代金の変換を請求することが可能　※追完を請求したが売主が応じない場合

まとめ

買主保護はとても大切な事だと思います。それと同時に我々不動産業者は更に物件（商品）の把握やご納得する説明を心がけないといけないと思いました。一つ間違えれば大きな損害となります。数百万、何千万、の損害になると思うと恐ろしいですね。インスペクション業務も大切な時代になっているなと感じております。

※契約不適合責任の期間は売主が一般の方であれば定め（免責も可能）られますが、売主が業者の場合に仮に３ヶ月と設定しても買主が不適合を知ったときから一年間となります。

※売主が業者の場合は瑕疵担保責任同様２年間は責任をもちます。

次回は賃貸の民法改正をお話します。

①連帯保証人の極度額の設定

②原状回復義務の明確化

上記の２点を明確化しないと無効となるそうです。

それではまた次回にアップしますね～